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    繼續從嚴!樓市調控基調已定

    2019-08-05 04:28:42

    國際金融報 張志峰

    “不将房地産作為短期刺激經濟的手段。”近日召開的中共中央政治局會議為下半年乃至未來幾年内的中國房地産市場定下了基調。

    與之呼應的是,就在會議召開當日,遼甯大連與安徽合肥兩地相繼發布房地産調控新政。其中最受關注的是,大連“準跌不準漲”,即已取得預售證的項目,調整預售價格不得高于此前網簽價格最低價,首次申請預售證的項目,6個月後,申報調整價格時,隻可申請“下調”,且幅度隻能在5%以内;而合肥則是“三個暫停”,即對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業,适時采取暫停供地、暫停預售、暫停網簽措施。

    财經評論員嚴躍進對《國際金融報》記者表示,大連與合肥的新政,無疑是對此次中央政治局會議核心内容的最好诠釋,即使面臨經濟下行壓力,各地樓市也依然要堅持“房住不炒”的基調,堅持調控不放松。事實上,這一點在前不久河南開封取消限售的烏龍事件中已有所體現。

    市場收緊卻不失速

    房地産銷售市場雖然暫時遇冷,但總體仍然保持穩定,房地産開發依然旺盛,房地産市場整體收緊卻沒有失速。

    國家統計局數據顯示,上半年,全國商品房銷售面積同比下降1.8%。6月份,一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均回落。

    “結合房價、房地産投資、房地産銷售、開工面積、土地成交等來看,當前房地産市場運行總體是平穩的。”國家統計局新聞發言人毛盛勇說。

    但值得注意的是,近段時間以來,局部地區出現了住宅銷售回暖、土地市場熱度回升、資金仍大量流入房地産領域等情況。

    數據顯示,上半年,我國房地産貸款增加3.21萬億元,占同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面,上半年,個人住房貸款占全部新增貸款的比例近23%。5月末,房地産信托餘額3.15萬億元,較年初增加1665.97億元,同比增長15%。

    不難看出,房地産銷售市場雖然暫時遇冷,但總體仍然保持穩定,房地産開發依然旺盛,房地産市場整體收緊卻沒有失速。

    因此,有業内人士認為,房地産市場始終是經濟發展的一個重要方面,房地産的周期很大程度上影響和決定經濟周期波動。因此,更要警惕在當前經濟短期波動和财政壓力加大的情況下,一些地方政府放松調控甚至刺激市場的沖動可能上升。

    将是長期方針

    新表述明确了房地産的緊縮調控不止是階段性政策,而是長期性方針,即使未來經濟下行壓力加大,也不會靠刺激房地産來拉動經濟。

    在央視财經評論員馬光遠看來,這一次的會議給出了明确的信号,即不再把房地産作為一個短期刺激的手段。在當前風險挑戰加大的情況下,要穩定,就要分析中國經濟的紅利和新增長點,但不搞刺激的手段。

    “過去三年,樓市大漲,因此房價始終處于高位,如果繼續用房地産來刺激經濟就很容易産生樓市大泡沫,對整體經濟來說十分不利。”地産分析人士、優淘城總裁薛建雄在接受《國際金融報》記者采訪時指出。

    上海交通大學中國城市治理研究院教授陳傑對《國際金融報》記者分析稱,本次會議繼續明确“房住不炒”的定位,符合市場預期,“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”的新表述富有深意,這明确了房地産的緊縮調控不止是階段性政策,而是長期性方針,即使未來經濟下行壓力加大,也不會靠刺激房地産來拉動經濟。

    陳傑進一步向記者表示,央行近期發布的一份研究報告提出,居民杠杆率每上升1個百分點就導緻社會零售品消費總額增速下降0.8個百分點。因此,他認為,中央下定決心來抑制樓市,也是擔心房地産過熱會帶動居民杠杆率上升,進而産生對消費的擠出效應。此外,房地産占用資金巨大,如果不抑制房地産市場,資金不可能有效進入到實體經濟;房地産投機預期不消除,再多的降準降息,都隻會增加實體經濟失血而不是改善其供血。

    房企如何應對

    中國房地産市場遠遠沒有觸頂,以房地産為主業的經營策略仍然不變,隻是今後,企業的運營思路需要适時轉變。

    伴随房地産市場調控的深入,房企回歸理性,行業進入精細化競争階段。同時,作為房企的重要“糧倉”,土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。

    有業内人士向記者透露,此輪調控從2017年初延續至今已有兩年半之久,此前不少房企預測今年下半年會逐步放松,這一心态在土拍市場體現得淋漓盡緻。為了提前補倉,土拍市場從今年3月起就已逐漸回暖,且直到剛剛結束的7月,房企的拿地熱情依舊不減。

    中國指數研究院最新監測數據顯示,今年前7個月,碧桂園(港?公衆号:暫未開通)拿地金額(包含招拍挂權益土地及收并購土地,下同)就高達1086億元,拿地面積達3361萬平方米,均占據拿地榜榜首。其中,僅7月份,碧桂園在江蘇南通一地就新增13宗地塊。

    而去年還在高呼“活下去”的萬科,今年以來也一反常态,“悄悄”拿下了總計1030億元的土地儲備,占據榜單第二位。

    融創、中海、保利、新城、龍湖幾家房企緊随其後,拿地金額均超過500億元。反倒是龍頭房企之一的恒大似乎早有預感,前7月拿地金額僅有281億元,排在了第15名。

    一名中型上市房企的高管向《國際金融報》記者表示,如今,房地産行業的基調大定,可以預見,未來5年-8年之内,政策調控都将是常态,這與許多房企此前的預期不同。特别是上半年高價拿地、瘋狂補倉的房企,下半年或會出現“消化不良”的狀況,這是一個非常慘痛的教訓。

    不過,言及整體樓市的未來,接受《國際金融報》記者采訪的多位房企高管均持樂觀态度。

    “中國房地産市場遠遠沒有觸頂,以房地産為主業的經營策略仍然不變,隻是今後,企業的運營思路需要适時轉變。”其中一名房企高管分析道,房企過去靠土地增值來獲取利潤的時代已經結束,未來的市場競争将更加激烈,各個房企之間拼的是産品優劣、成本管控、品牌效應、資金周轉等多個方面。

    該高管進一步補充道,未來,房企除了做好主業之外,發展多元化業務也是應對風險、提升企業品牌必不可少的部分。特别是在強調控時代,房企持有的位于部分核心城市的商業地産等多元化産業就更加體現出其價值所在,這也是如今各大房企紛紛加大多元化布局力度,強勢進軍房地産上下遊周邊産業的根源所在。

    房價會降嗎

    房價未來走勢如何,還要看具體政策。一旦政策放松,根據當前樓市“供不應求”的狀态,房價仍有可能出現上漲。

    事實上,無論政策如何變動,對于普通居民而言,最為關注的永遠都隻是“房價”。

    多位業内人士向《國際金融報》記者表示,房價穩中有降,甚至不升不降将是下半年政策調控的主要目标,這一點從大連剛剛出台的“準跌不準漲”新規中體現的尤為明顯。

    一位負責資本運作的房企高管在接受《國際金融報》記者采訪時分析稱,中央此次會議提及的貨币政策是“松緊适度,保持流動性合理充裕”,同時又強調“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”,可以預見,接下來資金市場會處于“社會資金整體寬松,房地産行業資金流入受限”的階段。一方面融資受限,另一方面囤地補倉消耗了大量現金流,因此,為了保證資金正常周轉,預計下半年各個房企将會采取靈活調價、銷售搶收、降價促銷等一系列舉動,房價短期内很可能有所下滑。

    “這也是近期土拍市場火熱,樓市有升溫迹象造成的後果。”該名高管進一步表示,至于房價長遠來看走勢如何,還要看具體政策。一旦政策放松,根據當前樓市“供不應求”的狀态,房價仍有可能出現上漲。

    中原地産首席分析師張大偉也認為,房價“當然還會再漲”,買房經驗很簡單,就是看政策,看銀行信貸,資金成本是上行還是下降。

    不過,在陳傑看來,未來一段時期内的房地産調控政策很難有所放松。他認為,本次中央政治局會議的精神可以與7月29日發改委、央行、财政部、銀保監會聯合發布的《2019年降低企業杠杆率工作要點》聯系起來,尤其是其中“大力發展股權融資”“提升上市公司質量”“增強投資者信心”“按照投資者适當原則,有序促進社會儲蓄轉為股權投資,拓寬企業資本補充渠道”“豐富股權融資市場投資者群體”等表述,這與中央政治局會議的精神是一脈相承的。

    陳傑認為,可以預期,政府未來會出台一系列政策來提振社會對股市的信心,加強對上市公司治理,以期利好股市。與此同時,隻有抑制樓市,錢才能進股市,股市才能紅火起來,這是一套“組合拳”,從而增強社會資本對股市信心。

    
    
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    責任編輯:付健青 RF13564

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