- 序 -

“2018年對于全球經濟來說十分不平凡,這是很多人眼中艱難的一年。全球經濟局勢景氣不足,國際局勢撲朔迷離,地緣政治局勢複雜、全球去杠杆進程如火如荼、貿易談判徘徊不前… 2019已經到來,很多2018年我們面臨的困難并未解決。我們應該如何适應新的一年?如何在撲朔迷離的經濟環境中尋找新的增長和方向?金融界特邀經濟學家與您一起探路2019,問道未來!”

嘉賓介紹
本期嘉賓:陳貴

北京房地産學會執行會長、北京碼頭智庫創始人

主要觀點

中小房企破産是正常市場現象

上市房企破産要自己負責

轉型是中國房企必經的陣痛

昔日跑馬圈地 今朝布局生态

根據人民法院公告網顯示,截至7月23日,今年全國共有271家房地産企業宣告破産清算,其中除了中小企業,還有上市公司位列其中。為此我們邀請到北京房地産學會執行會長、北京碼頭智庫創始人陳貴,為大家解析破産背後的“合理性”以及未來中國房企的發展方向。

中小房企破産是正常市場現象

金融界:如何看待2019 上半年有271家房企宣布破産清算的現象?

陳貴:房企“死亡率”比其他行業的企業“死亡率”低,這是産業周期内企業自身轉型升級、物競天擇、适者生存的正常市場現象。

而且我們要區分廣義房企和狹義房企。中國房地産開發商大緻兩類,一類是真正意義的房企,一類隻是借殼參與地産開發的隐形房企。目前對房企數量沒有權威統計,我個人估計廣義開發商最多可以達到十萬家,其中真正參與開發的企業應該為5-6萬家。而這271家破産企業中應該有至少八成是主動申請破産的,屬于“僵屍”狀态企業的自清行動。

按照目前房地産宏觀調控形勢和政策預期,2019年,在三、四、五線城市破産一萬家僵屍型、地方性、小微型房企都屬于正常情況。他們破産的主因是城市衰退收縮、人口外流趨勢加大、房地産開發過度等,這是市場機制積累後的本能自清反應,完全不必做過多解讀。但如果,在2019 年下半年和2020年上半年,出現中大型、全國性、區域性房地産開發企業死亡的情況,就需要密切關注了。

 

上市房企破産要自己負責

金融界之前出現過類似的情況嗎?倒閉的企業中有一家前上市500強公司銀億集團,對此您有什麼看法?

陳貴: 但是随着城市化進程進入深水區,防系統性風險成為三大攻堅任務之一,房地産也逐漸成為了經濟金融宏觀調控的主戰場,随之而來的政策累積、産業博弈、行業洗牌不可避免。當前,中大型企業高杠杆、投資激進、過度擴張引發的債務危機、信用危機和資金鍊危機已經浮出水面。比如,前上市企業500強的銀億集團、地産老炮中弘控股均出現破産、退市的情況,這是企業投資決策失敗引起的,也是正常現象。

 

轉型是中國房企必經的陣痛

金融界:房企轉型是必要的嗎?有沒有經典成功或者失敗的案例可以分享?

陳貴:多元化轉型是房企必須要做的,這也是房企必經的蛻變的陣痛。今後房企發展将會以運營為主,服務為本。相比單純經營産品,運營核心用戶被認為是很多行業的增長點和轉型機會。有一個成功案例,就是通過運營用戶打造出了地産行業的新物種,它們的品牌創始人也曾說過,機械化的流水作業方式、每個城市都用一套圖紙的模式會逐漸消失,千篇一律的刻闆生活也會消失,取而代之是每個人的個性都會得到彰顯,每個人的需求都會被尊重。

這個項目很簡單,把傳統的地産項目變成了旅遊度假項目。最開始開發商為大家建立了平台,組成了50多個社群,其中有6個大業主群,就是為了拉動用戶的在線時間。這50多個社群中有6個大業主群,其餘的都是興趣群,後來社群慢慢就有點“失控了”,業主們自己當群主,在社群裡探讨各自的興趣愛好,線上、線下活動都積極開展,一年做了大約1000場活動,這大大增加了客戶粘性。

另外開發商也利用個性配套設施提高了吸引力,例如“世界上最孤獨的圖書館”、海上教堂、高爾夫、馬術等等。這就是從賣房子過渡到賣生活方式,甚至到了賣價值觀的地步,他們也在通過價值觀篩選自己的客戶。

 

 

昔日跑馬圈地 今朝布局生态

金融界您認為未來中國房企的方向是什麼?

陳貴房企天女散花、跑馬圈地和粗放型的模式已經走到頭了,目前已經進入高質量發展階段,房企必須要深刻理解新時代新發展理念才能活下去、活得更好。開發商要在政策把握、産業定位、文化挖掘和新機遇、新模式和新業态上下功夫。過去的文旅地産、小鎮地産、養老地産、養生度假休閑地産模式,要向更具前瞻性、預見性的體育地産、足球地産、農村地産、森林康養地産等轉換。

隻有滿足了業主美好生活的向往,才能打造新需求,建立新業态、布局新模式,從而支撐起大都市群、新經濟帶、舊城改造、等産業态升級。未來以人為本的精神文化和品質地産會成為房企的重中之重。


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